Mieszkanie minus
Jerzy Wysocki 27.09.2018

W „Rzeczpospolitej” ukazał się artykuł dr Barbary Audyckiej:  „Mieszkanie +, potężne rozczarowanie” o mocnym nadtytule „Rządowy program skończył się, jeszcze zanim na dobre się zaczął”. Autorka jest ekspertką ds. polityki mieszkaniowej, m. in założycielką Instytutu Mieszkalnictwa. Można więc uznać, że wie co pisze, a jej głos nie jest wyrazem niechęci do rządzących lecz, merytorycznym opisem problemu. Problemu, którego nie ma.

 

Tego samego dnia Business Insider podaje, że jednym z najważniejszych celów wdrażanego przez rząd Narodowego Programu Mieszkaniowego jest osiągnięcie wskaźnika mieszkań na tysiąc mieszkańców zbliżonego do średniej unijnej w 2030 roku. Znaczy to, że rocznie ma przybywać 150 tysięcy mieszkań i domów. Obecnie Polska wraz ze Słowacją zajmują pod tym względem ostatnie miejsce w UE.

Mieszkanie plus, podobnie jak 500 plus, to część socjalnej strategii Prawa i Sprawiedliwości. O ile rozdawanie gotówki (przypomnijmy: pieniądze pochodzące z podatków płaconych przez „beneficjentów” tego właśnie programu) jest stosunkowo proste, to operowanie w branży deweloperskiej wymaga już jakiegoś know how. I nie chodzi o dostawy cegieł, stawianie ścian i hydraulikę, lecz o wszystko to, co inwestycje mieszkaniowe poprzedza. Teren pod zabudowę, dziesiątki uwarunkowań prawnych, skomplikowane zasady finansowania, wyłonienie wykonawcy, itp. (te problemy opisuje dr Audycka). Prywatni deweloperzy zmagają się z państwową i samorządową biurokracją. W przypadku programu mieszkanie plus, państwo zmaga się same ze sobą. Efekt łatwy do przewidzenia.

Można zadać pytanie, po co państwo chce udawać dewelopera, cofając nas do czasów komuny, gdy na mieszkanie obywatel czekał jakieś 20 lat ? Dlaczego państwo ma być graczem na rynku deweloperskim i dokonywać interwencji podażowej? – Bo mieszkanie, to podstawowa potrzeba rodziny, musimy pomóc ludziom o niskich dochodach, bez zdolności kredytowej – typowa narracja rządzącej lewicowej prawicy. Dobrze, przyjmijmy do wiadomości, że jest moda na rozdawnictwo i państwowy interwencjonizm. Ile razy można to kwestionować. Na użytek tego tekstu załóżmy, że tak ma być. Tak, ale jak?

Za czasów PO/PSL też były mieszkaniowe programy socjalne: Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych. Polegały one na dofinansowaniu kredytu hipotecznego dla określonej, spełniającej finansowe i socjalne kryteria grupy interesariuszy. Operacja prosta do przeprowadzenia, prawie jak 500 plus. Interwencja podażowa, ale nie wymagająca od rządu aktywności w sektorze mu nieznanym.

Można ogłaszać Narodowy Program Mieszkaniowy i zapowiadać cokolwiek. Także to, że nie działający program ruszy teraz z kopyta. Taka logika maratonu wyborczego. Prawdą jest, że w Polsce na tysiąc mieszkańców przypada 363 mieszkań, a najwięcej jest w… Grecji:  573 (słaby drogowskaz). W Wielkiej Brytanii 436, to tylko 20 procent więcej niż u nas. Przy czym UK się zaludnia, a Polska wyludnia (emigracja, demografia). A więc, czy naprawdę państwowa interwencja jest na tym rynku niezbędna?

Rola rządu i samorządów wydaje się oczywista.

  • Tworzenie dogodnych warunków dla deweloperów; biurokratyczne procedury nie mogą trwać dłużej niż budowa ! (tu coś zrobiono),
  • Ułatwienia dla pracy migrantom ekonomicznym z Rosji, Ukrainy, Białorusi itp.; tańsza siła robocza, to tańsze mieszkania,
  • Likwidacja podatku za wynajem mieszkania (rząd podniósł stawkę od przychodów z najmu powyżej kwoty 100 tysięcy rocznie); najem napędza rynek.
  • Zniesienie wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. To decyzja banku, komu i jaki kredyt przyznaje. Mimo biadolenia frankowiczów, kredyty hipoteczne są spłacane bo zabezpieczeniem jest nieruchomość,
  • Eksmisja na bruk, a nie 3 lata więzienia za „nękanie” bezprawnie okupującego i niepłacącego czynszu najemcę. Wzorem „najmu instytucjonalnego” właśnie z programu mieszkanie plus. Państwo ma chronić własność prywatną, a nie oszustów. Oszuści psują rynek najmu,
  • Troska – to już tylko apel – o zapewnienie naprawdę potrzebującym, skrzywdzonym, seniorom, ludziom chorym, niezdolnym do zarobkowania, godziwych warunków mieszkaniowych.

Obecnie oddawana jest rekordowa liczba mieszkań. Hitem okazały się mikrokawalerki -17 metrowe mieszkania dla młodych ludzi, rozpoczynających zawodową karierę. Ceny mieszkań od kilku lat idą w górę o kilka procent, ale kiedyś znacząco spadły (zwykły cykl koniunkturalny). Eksperci przewidują, że ceny wkrótce się ustabilizują. Niskie stopy procentowe, to tani kredyt hipoteczny a więc kredyt bardziej dostępny. Nisko oprocentowane lokaty skłaniają do inwestowania w mieszkania na wynajem, więc ceny najmu nie powinny rosnąć. Rynek sam działa.