Co prawda w 2006 roku, gdy wichry historii rzuciły mnie do RN ZUS, nie uczestniczyłem w przygotowywaniu stanowiska CAS dla Instytutu Globalizacji w sprawie Rekomendacji S i kredytów walutowych, ale dziś muszą wziąć kolegów w obronę. Po pierwsze przed ludźmi, którzy na słowo „wolność” reagują wysypką, po drugie przed niektórymi kredytobiorcami, co nagle poczuli, że mogą sobie, jak górnicy, coś załatwić i po trzecie przed hejterami, którzy są zawsze ze wszystkiego niezadowoleni.
W kredytach walutowych nie ma nic złego. Po pierwsze każdy ma prawo wziąć kredyt jaki chce. U każdego! Możemy dopuścić prawo „antylichwiarskie”, przy pomocy którego regulowana jest maksymalna wysokość odsetek – w imię ochrony obrotu gospodarczego, własności i słabszych uczestników rynku. Po drugie zaś, każdy ma prawo do romantycznego seksu! A seks się ściśle wiążę z jednym z naszych podstawowych problemów – demografią, która rujnuje system emerytalny, który zrujnuje finanse publiczne. Zdziwieni?
We wczorajszej papierowej Rzepie napisałem, że nie ma wolności bez odpowiedzialności. Wolność polega na układaniu naszych spraw, w sposób, jaki uznajemy za najwłaściwszy. Wiążę się ona z podejmowaniem ryzyka ale i z odpowiedzialnością za skutki naszych decyzji. Tymczasem państwo stara się ograniczyć tę wolność, obiecując w zamian zwiększenie bezpieczeństwa przez ograniczenie odpowiedzialności. Wolność ogranicza się łatwo. Z ograniczeniem odpowiedzialności jest już trudniej. Wielu ludzi woli jednak zrezygnować z wolności w zamian za bezpieczeństwo. A jak już z wolności skorzysta – to nie chce ponosić odpowiedzialności.
Tak właśnie było z kredytami hipotecznymi we frankach. To oczywiste, że kredyty najbezpieczniej jest brać w walucie, w której się zarabia. Kredyty w innych walutach wiążą się z ryzykiem. Ale kiedy w końcu zrozumiemy, że to zaleta, a nie wada wolności?! „Jest ryzyko, jest zabawa” – na pewno znacie to powiedzenie. O tej „zabawie” w Rzepie już nie pisałem, bo mam tam tylko 2.500 znaków.
Rośnie różnica wieku między małżonkami, zwłaszcza w przypadku, gdy „dla jednego z nich jest to związek powtórny”. Tak się pisze w języku poprawności politycznej. W rzeczywistości młodsze kobiety częściej niż kiedyś wychodzą za mąż za starszych mężczyzn. Dlaczego? Zapytał ktoś je o to? To by było niedyskretne i „niepoprawne politycznie” pytanie. Więc badamy CPI. A jak się ktoś jednak zapyta, to usłyszy, że ich rówieśnicy „mieszkają z rodzicami” i „poza tym nie ma z nimi o czym pogadać”. Na temat tego „gadania” nie będę się wypowiadał, bo to kwestia subiektywna, ale co do mieszkania to dane są obiektywne. W Polsce mamy diametralnie inną sytuację na rynku nieruchomości niż w innych krajach europejskich. Mamy wyż demograficzny lat 80-tych. Dla tych ludzi mieszkanie to nie jest inwestycja kapitałowa. Mogą nie dojadać, nie kupić samochodu i jeździć komunikacją miejską, nie wymieniać co chwilę smartfona na bardziej wypasiony model, ale będą spłacać raty hipoteczne. Bo od komornika gorsza jest teściowa! Obserwuję studentów patrzących rozmarzonym wzrokiem na koleżanki, po które na uczelnię podjeżdżają sporo starsi partnerzy. W ich wzroku kryje się tęsknota za… kredytem hipotecznym. Gdyby mieli gdzie, mogliby im próbować udowodnić, że można z nimi także „pogadać”.
Ale jak mówimy o sytuacji na rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości musimy powiedzieć co nieco o pozostałych graczach. Po pierwsze, jest nim państwo. O jego roli jako regulatora sektora finansowego wspomina się dość często. Po drugie, są to ci, o których nie wspomina się w ogóle – gminy i deweloperzy. Pamiętajmy jednak także i o tym, że państwo występuje nie tylko jako prawodawca i regulator, ale także jako poborca podatkowy. Opodatkowuje on pracę młodych ludzi tak, że mają problem z akumulacją wkładu własnego, a potem ze spłacaniem rat. Mamy bowiem rażącą dysproporcję między opodatkowaniem pracy i kapitału. Ten temat wałkowałem już jednak tyle razy, że tym razem nie będę. Przypomnę za to, że państwo ma wpływ na ceny mieszkań. Regulacje prawne powodują bowiem, że proces budowlany jest najzwyczajniej droższy. A deweloperzy ustalając swoje marże muszą brać pod uwagę koszty budowy, które są wyższe, z uwagi na te właśnie regulacje prawne. Wpływ na ceny mieszkań mają też gminy. Pamięta ktoś za ile sprzedano tereny zajezdni autobusowej „Inflancka” w Warszawie hiszpańskiemu deweloperowi? Można się było tylko puknąć w głowę. Brak planów zagospodarowania przestrzennego, nieuregulowane stany prawne nieruchomości i ceny wywoławcze gruntów budowlanych wystawianych na przetarg sprawiają, że cena gotowych mieszkań musi być wyższa – więc potrzebny jest wyższy kredyt. Wyższa jest wówczas i rata kredytu. Za wszystko, na koniec dnia, ktoś musi zapłacić. I jest to kredytobiorca nabywający mieszkanie, żeby mógł w nim uprawiać romantyczny seks.
Mimo to, z ekonomicznego punktu widzenia, większość z tych, którzy skorzystali z tańszego kredytu denominowanego we frankach, w ogóle nie ma problemu. Zsumowane raty ich kredytów spłacane w PLN od 2004 roku (poza kredytami zaciągniętymi w kilkumiesięcznym okresie maj – sierpień 2008 roku) są nadal niższe od tych, które by musiały być zapłacone, gdyby kredyt był w PLN! Rata dla kredytu denominowanego w 2008 roku w CHF w wysokości 300 tys. wynosiła około 1.500 PLN, a kredytu zaciągniętego w PLN – około 2.400 PLN. Dla wielu oznaczało to wybór: mieć samodzielne mieszkanie albo chrapiącego teścia za ścianą! Od tego czasu CHF podrożał dwukrotnie, ale spadło oprocentowanie – z ponad 4% praktycznie do 0%, co oznacza, że po doliczeniu marży banku rata tego kredytu wynosi około 1.700 zł. Problemem nie są więc dotychczasowe wydatki na obsługę kredytu (rata + odsetki), bo były one istotnie niższe od obsługi kredytów w PLN! Nie wiadomo czy problemem będą przyszłe wydatki na ten cel, bo pozostało jeszcze około 20 lat spłaty. Problem jest wzrost pozostającej do spłaty kwoty kredytu w CHF w stosunku do wartości nieruchomości w PLN! Ale jest to problem dla tych, którym seks się najwyraźniej nie udał, się rozwodzą i mają problem ze spieniężeniem mieszkaniowych aktywów. Ci, którzy problemów osobistych nie mają, nie mają też problemów z tym, że wartość ich mieszkania jest niższa, niż wysokość pozostałego do spłacenia kredytu, bo oni w nim po prostu mieszkają i nadal uprawiają seks.
Ale niektórzy korzystając z taniego franka zamiast 50m2 kupili 75m2. Albo zaciągnęli kredyt na 120% wartości mieszkania i walnęli plazmę na całą ścianę, albo fundnęli sobie disajnerską muszlę sedesową za 10.000 zł. Możemy im pogratulować, że przez kilka lat mieli szczęście z tego wszystkiego korzystać, ale niby dlaczego mamy teraz w jakikolwiek sposób za nich płacić?
Większy problem niż kredytobiorcy, mają, zdaje się, kredytodawcy, ze strony których słychać coś o „ryzyku systemowym”. Gdybym pożyczył od kolegi w 2008 roku 150 tys. CHF i miał mu je teraz oddać, czy państwo by jakoś interweniowało? Z pewnością nie! A czy gdyby tak samo zachowało się jeszcze pół miliona innych osób, to państwo by jakoś interweniowało? Też nie. Więc czemu ma interweniować tym razem? Bo chodzi o banki! Śpieszę wyjaśnić, że banki, też obowiązuje zasada odpowiedzialności – o czym także wspominałem w Rzepie. Wolny rynek wiąże się z równością wobec prawa. Tymczasem państwo uprzywilejowało jedną ze stron. Ustawa o „uporządkowaniu” stosunków kredytowych z grudnia 1989 roku pozwoliła bankom jednostronnie zmienić warunki umów i oprocentowanie kredytów. Po uzyskaniu statusu świętych krów banki udzielały kredytów „krewnym i znajomym królika” i w 1993 roku trzeba było uchwalić koleją ustawę o restrukturyzacji finansowej przedsiębiorstw i banków, która regulowała bankowe postępowanie ugodowe czyniąc z banków uprzywilejowanych wierzycieli kredytobiorców, którym wcześniej bezmyślnie udzieliły one kredytów. Prawo bankowe z 1997 roku utrwaliło wszystkie bankowe przywileje, z bankowym tytułem egzekucyjnym na czele. Wynikało to z wiary, że to sektor finansowy decyduje o gospodarce kraju, a nie jakaś tam produkcja.
Banki nie pożyczały przecież franków! Ba – one nawet nie musiały ich posiadać wtedy, gdy zawierały umowy kredytowe denominowane w frankach. Jakie zatem ponosiłyby ryzyko w normalnych warunkach? Że mniej zarobią! Problem „systemowy” stworzyło państwo kształtując przepisy prawa bankowego. Dla banku dług klienta to aktywo! Uznanie, że podpis kredytobiorcy pod umową kredytową stanowi podstawę udzielania kolejnych kredytów jest istotnym generatorem owego ryzyka systemowego. Gdy dług kredytobiorcy rośnie to i aktywo banku rośnie. Więc umocnienie się CHF banki powinno cieszyć. Ale ich „aktywa” są teraz niezabezpieczone, bo ich wartość denominowana w CHF przekracza wartość nieruchomości – czyli zabezpieczenia. No i bank jest w… To znaczy ma problem. Ale przecież banki sprzedają swoje wierzytelności za 20% ich wartości! Jeżeli zatem mogą lekką ręką zrezygnować z 80% wartości wierzytelności na rzecz windykatorów, to dlaczego nie mogą zrezygnować, na przykład, z 40% wartości na rzecz swoich własnych klientów? Wiecie dlaczego nie mogą? Bo „wszyscy przestaliby płacić”! Tak przynajmniej twierdzą banki. A windykator jest gorszy od teściowej i fama o jego działaniach ma skłaniać kredytobiorców do płacenia rat. Margines dla banków jest jednak duży.
Nie ma więc powodów pomagania ani kredytobiorcon, ani kredytodawcom. I nadal nie ma powodu, aby ludziom nie udzielać walutowych kredytów. Niech się wszyscy uczą żyć z ryzykiem. Będzie go coraz więcej. Kto rok temu przewidywał, że Rosja napadnie na Ukrainę, że baryłka ropy będzie po $45, świat postraszy ebola, a CHF będzie kosztował więcej od euro?
