Piękno kapitalizmu polega na tym, że system przynoszący wszystkim zyski opiera się na naturalnej egoistycznej tendencji do pomnażania własnej korzyści umieszczonej w identycznych dla wszystkich ramach prawnych. Wiemy już dzisiaj, że we współczesnym wydaniu należy do tej zasady dodać sporo zastrzeżeń, bywają bowiem sytuacje, w których czysto rynkowe mechanizmy zostają wypaczone. Weźmy choćby mechanizm tworzenia ponadpaństwowego oligopolu firm, których towarem jest informacja – przede wszystkim mediów społecznościowych. To problem, o którym już wielokrotnie pisałem.
Nie zmienia to jednak ogólnych reguł i nie oznacza, że gdy tylko pojawia się jakiś problem, należy natychmiast odchodzić od mechanizmów rynkowych i tworzyć pod nadzorem państwa specjalne struktury. To wygląda, owszem, efektownie w oczach wyborców, ale tworzy nieuczciwą konkurencję dla innych graczy, gdyż podmioty powoływane w ramach takich akcji działają na ogół na zasadach specjalnych, a więc korzystniejszych niż te działające na wolnym rynku.
Rząd PiS ma od początku problem mieszkaniowy, który próbował załatwić akcją „Mieszkanie Plus”, która okazała się całkowitą porażką. W Polskim Ładzie ma ją zastąpić program uproszczonej budowy „biedadomków” o niewielkiej powierzchni i ujednoliconym projekcie, będący wprost kwintesencją myśli sanacyjnej, czy neosanacyjnej. Teraz zaś pojawiła się kolejna inicjatywa, przekuta już w ustawę, podpisaną przez prezydenta: społeczne agencje najmu, w skrócie SAN. SAN wprowadzono do obiegu prawnego ustawą z 21 maja „o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw”, przyjętą przez Senat bez poprawek i podpisaną przez prezydenta.
W największym skrócie idea jest taka: powstają agencje działające nie dla zysku, w których udziały mają mieć samorządy i które to samorządy mają do nich w miarę potrzeby dopłacać; agencje te mają wynajmować nieruchomości od właścicieli, po czym podnajmować je chętnym za pieniądze poniżej stawek rynkowych. Właściciele nieruchomości mają mieć w związku z tym święty spokój – nie będą musieli się zajmować szukaniem najemców, remontami, egzekucją czynszu – lecz w zamian otrzymają pieniądze niższe, niż dostaliby na rynku. Z kolei najemcy mają mieć możliwość uzyskania mieszkania na długi termin za względnie nieduży czynsz.
Pozornie wygląda to nawet sensownie. Uwielbiające takie nowinki miejskie organizacje pozarządowe tłumaczą, że zapełni to „lukę czynszową”, czyli stworzy możliwości dla osób, których nie stać na kupno ani wynajęcie mieszkania. Przy czym pamiętać trzeba, że żyjemy w określonych warunkach kulturowych. Mobilność społeczna w Polsce nie jest wielka, bo Polacy nie mają po prostu takiej natury i rzadko zmieniają miejsce zamieszkania z powodu pracy – inaczej niż na przykład Amerykanie. Lubimy być związani z jednym miejscem, cenimy sobie to, że mamy coś swojego i globalna propaganda zastępowania własności wynajmem tego na razie nie zmieniła. Stąd można zakładać, że większość będzie wciąż preferować kupno mieszkania, choćby na kredyt, niż wynajem.
Tymczasem wczytanie się w ustawę i zasady, na których mają działać SAN, budzi kolejne wątpliwości. Oficjalnie uzasadnieniem ich powołania jest przeciwdziałanie skutkom epidemii, która uderzyła w dynamicznie rozwijający się rynek najmu. Tak twierdzą autorzy ustawy. Tu pojawia się pierwsza wątpliwość: epidemia jest zjawiskiem czasowym. Ustawa tworzy zaś na stałe byt, który ma przeciwdziałać jej skutkom. Gdy jednak epidemia minie – jakkolwiek pozostawi po sobie pewne trwałe skutki, choć niekoniecznie w tej akurat dziedzinie – jakie będzie uzasadnienie dla utrzymania tego doraźnego środka?
Po drugie – autorzy koncepcji SAN całkiem otwarcie deklarują, że będą one działać na warunkach nierynkowych. Ceny dla najemców mają być celowo poniżej rynkowych, a to oznacza, że będziemy mieć do czynienia z dumpingiem wspieranym przez państwo. Prawdopodobnie, aby skorzystać z oferty SAN, trzeba będzie spełnić określone kryteria dochodowe (ich ustanowienie przez gminę umożliwia ustawa), co nie zmienia faktu, że prywatnym wynajmującym wyrośnie konkurencja w postaci podmiotu częściowo samorządowego, działającego na specjalnych prawach i zasilanego publicznymi pieniędzmi.
Po trzecie – powstanie kolejny rodzaj podmiotu komunalnego (niezależnie od prawnej formy działania, a ustawa przewiduje tu cztery warianty: spółkę z o.o. lub akcyjną, stowarzyszenie, fundację lub spółdzielnię socjalną), który będzie można obsadzić swoimi ludźmi. W dodatku jego zakres działania będzie się częściowo dublować z zarządem nieruchomości komunalnych.
Po czwarte wreszcie – pomysł może się okazać niewypałem, jeżeli zabraknie chętnych do wnoszenia lokali do puli SAN. Jedyną zachętą, wobec niższych czynszów, będzie uwolnienie właściciela od problemów organizacyjnych. To jednak nie dotyczy większych podmiotów lub właścicieli dysponujących większą liczbą lokali, bo ci na ogół mają własne struktury albo specjalistów, odpowiadających za obsługę zasobu mieszkaniowego, więc oferta SAN to dla nich żadna atrakcja.
Właściciele lokali mogą się obawiać, czy nie stracą kontroli nad swoją własnością. Umowy między SAN a samorządem mają być zawierane na pięć lat. W przypadku zaś zerwania umowy dzierżawy lokalu przez jego właściciela obowiązuje aż roczny okres wypowiedzenia. Oznacza to, że w przypadku, powiedzmy, chęci wystawienia mieszkania na sprzedaż właściciel musi się liczyć z bardzo dużym opóźnieniem.
W sprawach nieuregulowanych ustawą stosuje się między innymi Ustawę o ochronie praw lokatorów. Ta daje ogromną przewagę najemcom. Można więc wyobrazić sobie, że właściciel lokalu będzie rozumował tak: jeżeli przekażę swój lokal w dzierżawę SAN, w razie jakichkolwiek problemów od skutecznego rozwiązania będzie mnie dzielić podwójna bariera – najpierw umowa z SAN, potem Ustawa o ochronie praw lokatorów; jeśli natomiast wynajmę lokal sam, mam większe możliwości manewru.
Wszystko to nie oznacza, że w Polsce nie istnieje problem mieszkaniowy. Tyle że jego rozwiązania należy szukać w autentycznym, a nie pozorowanym znoszeniu barier. Obietnice składane w ramach Polskiego Ładu mają charakter pozorowany. Ograniczenie powierzchni domów, które mogą być budowane w ramach uproszczonej procedury, jest nieporozumieniem. Jeżeli rząd widzi, że procedury są nieżyciowe, powinien je uprościć w rozsądnym stopniu dla każdego, a nie jedynie dla tych, którzy zdecydują się skorzystać z rządowej bazy projektów. Jeżeli mamy problem z lokalami do wynajęcia, to może warto się zastanowić, czy przypadkiem potencjalnych wynajmujących nie zraża ich słaba pozycja w stosunku do najemców. Wynajęcie komuś mieszkania staje się grą w rosyjską ruletkę – jeżeli trafi się na cwaniaka, można nawet latami nie odzyskać swojej własności. Lecz cóż – jak zwykle łatwiej jest stworzyć ustawę i uznać, że problem sam się w ten sposób rozwiąże. Nic nowego.
