Kubicki: Jeśli chcemy mieć tańsze mieszkania, to proponuję przyjrzeć się regulacjom

Doceniasz tę treść?

Też chciałbym, żeby wszystko było cudownie na naszych osiedlach, wszędzie drzewa, wspaniałe place zabaw. Ale bądźmy poważni. Firmy budujące mieszkania prowadzą działalność nastawioną na zysk. Z Michałem Kubickim, deweloperem od 1995 r. rozmawia Sebastian Stodolak.

Dlaczego deweloperzy budują 18-metrowe klitki i nazywają je mieszkaniami? Gdyby nie patrzeć im na ręce, to budowaliby jeszcze mniejsze, jednocześnie windując ich ceny…
To nieścisłość. Mieszkań poniżej 25 mkw. od dawna nie można budować. To reguluje ustawa. Mniejsze lokale – co ważne: użytkowe – mogą funkcjonować jako mikroapartamenty objęte 23-proc. podatkiem VAT. Z prawnego punktu widzenia nie różnią się one niczym od sklepu czy pokoju hotelowego.

Tyle że deweloperzy i tak chcą sprzedawać je indywidualnym klientom, którzy będą traktować je jak mieszkania.
To się pewnie zdarza, ale co pan proponuje? Zakazać budowy lokali mniejszych niż 25 mkw.? Wie pan, jak by to wpłynęło na hotelarstwo? Przecież obecnie standard dwugwiazdkowy to pokoje o powierzchni 12 mkw., trzy gwiazdki – 13 mkw., a 25 mkw. to dopiero cztery czy pięć gwiazdek. Ceny wynajmu pokoi poszłyby w górę i nikogo poza wąską grupą nie byłoby na nie stać. Rozumiem, że w regulacjach chodzi o to, by wszystkim się wygodnie mieszkało, ale trzeba być realistą. Proszę spytać o metraże ludzi, którzy w latach 80. czy na początku 90. mieli swoje pierwsze mieszkanie. To były często 30-letnie kawalerki po 17 mkw.

Ale często się wskazuje, że przed 1989 r. budownictwo miało inne plusy. Na przykład sąsiad sąsiadowi nie zaglądał przez okno, bo odległości między blokami były większe. Było wokół nich też więcej zieleni, infrastruktura była lepiej rozplanowana…
No, było wspaniale za PRL. Też chciałbym, żeby wszystko było cudownie na naszych osiedlach, wszędzie mnóstwo drzew, wspaniałe place zabaw. Bądźmy jednak poważni. Jeśli chcemy zmusić deweloperów do budowy większej liczby dużych mieszkań, to nie możemy zapomnieć o tym, że za tym idą koszty. Deweloper prowadzi działalność nastawioną na zysk.

Nieźle im to wychodzi. Komisja Nadzoru Finansowego podaje, że średnia rentowność deweloperów na sprzedaży za 2021 r. wyniosła brutto 31 proc. Ta sama komisja zachęca was, żebyście z tych marż zeszli. Po co wam aż tyle? Zresztą mamy spowolnienie gospodarcze, rynek zamarł. Naturalną reakcją powinno być dostosowanie cen.
Nie, naturalną reakcją jest ograniczenie produkcji. Natomiast te dane o marżach to, proszę wybaczyć, fikcja. One się biorą z raportów finansowych publikowanych przez duże giełdowe firmy deweloperskie. Każda z nich ma bardzo duży bank ziemi, czyli grunty skupione wiele lat temu po znacznie niższych cenach. Dzisiaj są one warte trzykrotnie więcej. Gdyby wziąć pod uwagę ich obecną, a nie dawną wartość, marże okazałyby się znacznie niższe.

Chwileczkę. To jedna ze składowych tworzenia zysku: kupno gruntu w niskiej cenie. Dlaczego powinniśmy brać pod uwagę dzisiejszą wartość gruntów, na których budują deweloperzy?
Grunt kupowany dekadę temu powinien zostać przeszacowany do aktualnej wartości – wtedy marże wyszłyby znacznie niższe. Poza tym wysokie marże na pewno nie dotyczą małych i średnich deweloperów. Ja prowadzę małą spółkę, choć działam od 27 lat i wybudowałem 2,4 tys. mieszkań. Małe i średnie firmy deweloperskie są na krawędzi upadku. Gdy przedsiębiorcy kupowali grunty w 2020 r. czy w 2021 r., opierali się na rachunku ekonomicznym, zakładającym właśnie takie wysokie marże, jak pan wskazuje. Kupowali je nie ze środków własnych, a np. z emisji obligacji, oprocentowanych trzymiesięcznym WIBOR plus 3–4 proc. marży, a sam WIBOR był poniżej 1 proc. Innymi słowy, koszt zaciągnięcia długu wynosił 4 proc. Dzisiaj WIBOR to niemal 7 proc., więc koszt spłaty obligacji wzrósł do 10–11 proc. Tyle że deweloper nie może w związku z tym podnieść cen swoim klientom. Koszty mu rosną i on musi to przełknąć.

Rozumiem, że to trudna sytuacja. Ale tym właśnie jest biznes: ryzykiem. Deweloperzy nie są wyjątkiem. Koszty wzrosły wszystkim. Poza tym jako branża byliście przez lata beneficjentem niskich stóp procentowych.
Nie tylko my, ale dziś tylko z nas robi się chłopców do bicia. Dlaczego nikt nie zarzuca firmie Porsche, że każdy sprzedany egzemplarz jej auta to zysk netto 20 tys. euro?

Bo kupno porsche to mniej pilna potrzeba niż posiadanie mieszkania.
Jeśli chcemy mieć tańsze mieszkania, to proponuję przyjrzeć się regulacjom, które windują ich ceny.

Ale może też sprawiają, że jednak trochę tej zieleni i placów zabaw mamy. Bez nich mieszkalibyśmy w pudełkach od zapałek, czyż nie?
Widać nie zna pan tych regulacji, skoro pan tak mówi. Na papierze możemy zadekretować, żeby każdy mieszkał w pałacu z parkiem, a po przełożeniu tego na projekt sprawa się sypie. Weźmy place zabaw. Taki plac musi znajdować się co najmniej 10 m od okien, ale nie może też znajdować się pod płotem sąsiada. Bardzo często nie ma więc gdzie go umiejscowić i kończy się tym, że deweloper stawia gdzieś jakąś jedną zabawkę, by zadośćuczynić przepisom. To absurd.
Przecież nie ma większego znaczenia, czy plac zabaw jest oddalony od okien 10 czy 7 m – hałas i tak dotrze do mieszkań, a osiedle z fajnym placem zabaw jest atrakcyjniejsze niż z jego atrapą. No, ale ci, co wymyślają regulacje, sądzą, że wystarczy je wyśrubować i będzie pięknie.

Trzeba było kupić więcej gruntu.
Jak to więcej gruntu? Kupuje się to, co ludzie sprzedają. Proszę też pamiętać, że grunty to najbardziej ograniczony zasób – nie da się ich doprodukować. Co więcej, dostęp do gruntów jest też ograniczany poprzez biurokrację. W Warszawie mimo tej małej ustawy reprywatyzacyjnej mamy bardzo dużo ziemi, której stan prawny jest wciąż nieuregulowany ze względu na niejasności co do prawowitego właściciela. Inną kwestią są plany zagospodarowania przestrzennego, których zwyczajnie brakuje. W efekcie mamy konieczność starania się o warunki zabudowy, co trwa i generuje koszty, poza tym jest arbitralne i tworzy mocno korupcyjną atmosferę. Ostatnio otrzymałem taką decyzję po 1,5 roku oczekiwania. Jak składałem wniosek, rynek rozkwitał, wszyscy się o mieszkania zabijali, a jak już dostałem, to rynek jest martwy. Ten proces od kupna działki do wbicia łopaty w ostatnich latach wydłużył się o minimum 50 proc. Doszło do tego, że przy decyzji np. o tym, czy mogę, czy nie mogę budować w województwach nadmorskich, stroną postępowania jest urząd morski czy Wody Polskie. Pół roku postępowań. I ja jako deweloper mam teraz budować, a zwłaszcza budować tanio?

(…)

Cały wywiad można przeczytać TUTAJ.

Inne wpisy tego autora

CPK? To nie jest MEGALOMANIA! – Bartosz Marczuk

W pierwszym odcinku nowego sezonu Rozmów Sebastiana Stodolaka, Bartosz Marczuk, wiceprezes Polskiego Funduszu Rozwoju, opowiada o potrzebie inwestowania w infrastrukturę.   Wesprzyj działania Wolności w

Kim są szefowie kapitalistów?

Transkrypt wystąpienia Sebastiana Stodolaka podczas konferencji „(Nie)świadomy konsument”. Wystąpienie w formie wideo można obejrzeć TUTAJ (od 5:04:30).   W filmie „Idiokracja” opisującym dystopijne społeczeństwo przyszłości,