[Stanowisko] Nie subsydiujmy deweloperów!

Rząd planuje wprowadzenie kredytu 0 proc. w ramach nowego programu Mieszkanie na start. Wspieranie rozwoju rynku mieszkaniowego i dostępności mieszkań to szczytny cel, jednak nie powinno się to odbywać poprzez subsydiowanie deweloperów, bo taki jest końcowy efekt dopłat do kredytów. Deweloperzy podnoszą ceny mieszkań, wiedząc, że za podwyżkę zapłaci budżet państwa, czyli podatnicy. Warsaw Enterprise Institute stoi na stanowisku, że Mieszkanie na start będzie rozwiązaniem szkodliwym. Zamiast sztucznie pompować popyt na mieszkania, należy wprowadzić reformy zwiększające ich podaż.

 

Mamy w Polsce bogatą historię wspierania mieszkalnictwa poprzez subsydia do kredytów hipotecznych, by wymienić programy takie, jak Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych, czy Bezpieczny Kredyt. Rząd Koalicji 15 października zapowiedział, że do połowy 2024 r. uruchomi kolejny: Mieszkanie na start, w ramach którego dostępne będą – w zależności od dochodu i liczby osób w rodzinie – kredyty oprocentowane w widełkach 0–1,5 proc. Szacunkowe koszty programu na 2024 r. to 500 mln zł. 

To bardzo dobrze, że rząd zajął się niewątpliwie ważnym problemem, jakim jest dostęp do mieszkań. Polskie społeczeństwo mocno przywiązane jest do idei posiadania własnych czterech kątów, co oznacza, że własność prywatna jest dla Polaków wciąż ważna. Jednak istnieją lepsze metody osiągnięcia założonego celu niż transfery socjalne do deweloperów. Tylko bowiem pozornie to nabywcy mieszkań otrzymują dopłaty do kredytów. W praktyce subsydia otrzymują deweloperzy, gdyż w odpowiedzi na rządowe programy podnoszą ceny nieruchomości, mając gwarancję, że dopłaty pokryją te podwyżki.

Wielokrotnie w Polsce wskazywano na presję cenową wytwarzaną przez subsydia jako na jeden z czynników prowadzących do inflacji cen nieruchomości, jednak ekonomiści nie podjęli się jak dotąd dokładnego przeanalizowania tej zależności. Zrobiono to jednak za granicą. Np. ekonomistka Carla Krolage przeanalizowała efekty cenowe subsydiów mieszkaniowych oferowanych przez rząd Bawarii, porównując dynamikę cen nieruchomości w tym landzie z sąsiednimi landami. Okazało się, że w Bawarii ceny te wzrosty o ok. 10 tys. euro bardziej niż w landach przygranicznych. Potwierdziła się zatem teza, że to, do czego rząd dopłaca, drożeje, a nie tanieje. Z kolei badania Nilsa Braakmanna i Stephena McDonalda przeprowadzone w Anglii, potwierdziły tę samą tezę, ale niejako z drugiego końca, tj. oszacowały wpływ obniżki subsydiowania najmu mieszkań na ceny najmu. Oczywiście, ceny spadły. Nie ma żadnego powodu, by rządowe subsydia miały w polskim mieszkalnictwie inne efekty cenowe niż za granicą.

Subsydia mieszkaniowe są kierowane do wybranych grup kredytobiorców, zwykle tych, którzy znajdują się pod kreską bankowych miar wiarygodności kredytowej bądź tych, którzy te miary ledwo spełniają, ale podnoszą ceny dla wszystkich potencjalnych nabywców. W rezultacie najbardziej cierpią ci, którzy nie spełniają kryteriów programu, ale chcieli do własnego mieszkania dojść ciężką pracą i oszczędnością. Oraz ci, którzy nie mają bogatych rodziców. Bo np. program Bezpieczny kredyt jest masowo wyłudzany przez osoby bogate, które zatrudniają dzieci na fikcyjnych umowach w swoich firmach, by te spełniały warunki przyznania kredytu. Słowem, subsydiowanie kredytów mieszkaniowych nie tylko transferuje podatki do bogatych deweloperów, ale uderza w jednostki społeczeństwa prezentujące najwyższy etos pracy i najmniejszą skłonność do kombinatorstwa. 

Warsaw Enterprise Institute stoi na stanowisku, że ideę dopłat do kredytów hipotecznych należy raz na zawsze porzucić i zastąpić ją przede wszystkim próbą zwiększania podaży mieszkań. Jak tego jednak dokonać? Drogą nie jest budownictwo komunalne, czy państwowe inwestycje w mieszkaniówkę. Drogą jest eliminacja barier od samego początku procesu inwestycyjnego, tj. od etapu nabywania gruntu pod inwestycje (wciąż brak np. wystarczającego pokrycia kraju planami zagospodarowania przestrzennego), przez uzyskiwanie rozmaitych pozwoleń i dokumentów, konsultacje społeczne, po same wymogi związane z przebiegiem budowy i jej technicznymi aspektami. Ze względu na rozmaite bariery czas między kupnem gruntu a oddaniem do użytku nowej inwestycji wynosi niekiedy o kilka lat dłużej, niż mógłby. Według ankiet GUS ciągle zmieniające się i niejasne regulacyjne przestrzenne stanowiły w 2010 r. problem dla zaledwie 14 proc. firm, a obecnie odsetek ten przekracza już 50 proc. Do identyfikacji i eliminacji najbardziej uciążliwych barier może posłużyć elektroniczny system składania wniosków o pozwolenie na budowę – firmy mogłyby z jego pomocą zgłaszać informacje o takich barierach. Ponadto należałoby zwiększyć dostępność gruntów poprzez szybsze przekwalifikowanie gruntów rolnych w miastach na budowlane, czy poprzez uwolnienie zasobów gruntowych zablokowanych pod państwowe inwestycje. Kolejną kwestią jest liberalizacja prawa najmu, które w dalszym ciągu chroni nieuczciwych lokatorów kosztem właścicieli mieszkań i przez to jednocześnie podnosi ceny najmu, zmniejsza chęć inwestowania w mieszkania i ogranicza zasób mieszkań dostępnych pod wynajem. Jest to częściowa przyczyna wysokiej liczby pustostanów w Polsce (121 tys. w 2020 r.), z których większość znajduje się w dużych miastach, a więc tam, gdzie ludzie osiedlają się najchętniej,  

Jesteśmy przekonani, że fundamentalnymi reformami pobudzającymi prywatne inwestycje w nowe mieszkania, rząd jest w stanie zdziałać więcej niż programami sztucznego zwiększania popytu w drodze subsydiów. W długiej perspektywie zaowocuje to stworzeniem znacznie stabilniejszego rynku nieruchomości, a pamiętać należy, że brak stabilności na tym rynku, zwłaszcza w kontekście możliwych baniek inwestycyjnych, bywa przyczyną olbrzymich kłopotów gospodarczych całych gospodarek, jak to miało miejsce w latach 2007–2008 w USA, czy obecnie dzieje się w Chinach.

Inne wpisy tego autora