[STANOWISKO] Flipper nie szkodzi

Sejmowa Lewica złożyła projekt ustawy, która ma utrudnić działanie flipperów, tj. osób odkupujących mieszkania z nadzieją na szybką ich odsprzedaż z zyskiem. Zdaniem Lewicy, efektem działania flipperów są puste mieszkania, których ceny rosną, a jakość maleje”. W rzeczywistości walka z flipperami to kolejna odsłona znanej z czasów komuny walki ze spekulantami – nie tylko bezcelowa, ale i szkodliwa. Warsaw Enterprise Institute stoi na stanowisku, że bolączki rynku mieszkaniowego należy leczyć rozwiązaniami pozwalającymi na zwiększenie podaży mieszkań, a nie kolejnymi obciążeniami mocno już zbiurokratyzowanej i opodatkowanej branży. 

 

Własne mieszkanie bądź dom chciałby mieć każdy Polak. Przywiązanie do własnych, a nie wynajmowanych czterech kątów jest potwierdzoną statystyką cechą charakterystyczną naszego narodu. Niestety, sytuacja makroekonomiczna oraz czynniki geopolityczne w ciągu ostatnich 4 lat sprawiły, że – przy rosnącym i wzmacnianym programami rządowymi popycie – spada liczba nowych mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów. Jeśli w 2020 r. oddano ich 143 tys., to – wedle prognoz Polskiego Związku Firm Deweloperskich – w tym roku będzie to 121 tys., a w przyszłym 117 tys. Finalnym efektem jest wzrost cen nieruchomości i wzmacniające się przekonanie, że własne mieszkanie staje się coraz trudniej dostępnym luksusem.

Rozpoczęło się polowanie na winnych tej sytuacji. Obok tradycyjnie uchodzących za wyzyskiwaczy deweloperów pojawił się kolejny szwarccharakter: flipper. Jak tłumaczą autorzy raportu „Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym”, flipper to ktoś obracający nieruchomościami, „mając na celu zakup lokalu po cenie niższej niż wartość rynkowa tej nieruchomości, jej uatrakcyjnienie dla potencjalnego nabywcy i szybką sprzedaż (idealnie w terminie 6–18 tygodni od daty nabycia) po jak najwyższej cenie. Ze względu na charakter głównej działalności flippera można podzielić jego transakcje (tzw. flipy) na trzy kategorie: 1) remont i przebudowa lokalu, 2) poprawa atrakcyjności wizualnej lokalu, 3) uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości”.

Działalność „restauratorów” nie powinna budzić kontrowersji, a jednak środowiskom lewicowym przeszkadza sam fakt, że ktoś zarabia na swojej zaradności i inwestycji. Ten „przeklęty” zarobek to kwota, o którą – zdaniem krytyków – zawyżone są ceny nieruchomości, co w rezultacie utrudnia dostęp tym, których nie stać na mieszkanie. Wątpliwości budzi też sposób nabywania mieszkań przez flipperów, którzy odkupują od osób starszych, słabo znających rynek bądź pogrążonych w problemach finansowych. Stąd projekt ustawy obciążającej flipping wyższymi podatkami. Jak podaje propertynews.pl, zgodnie z projektem podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), wzrósłby z 2 proc. do 10 proc. w przypadkach, gdy mieszkanie jest sprzedawane przed upływem roku od jego zakupu, do 6 proc. jeśli przed upływem dwóch lat i do 4 proc., jeśli przed upływem trzech lat. Dodatkowo osoby, które „kupują trzeci lub kolejny lokal mieszkalny w okresie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym kupili pierwsze mieszkanie” płaciłyby dodatkową daninę: 3 proc. od trzeciego mieszkania, 4 proc. od czwartego i 5 proc. od kolejnych. 

Wbrew założeniom pomysłodawców ustawy, efektem nie będzie zwiększona podaż mieszkań, a po prostu wyższe ceny. Flipperzy w zdecydowanej większości przerzucą koszty podatku na nabywców, którzy z kolei pokryją je dotacjami z kolejnych programów rządowych, na które składamy się my wszyscy – podatnicy. 

To jest scenariusz optymistyczny. W scenariuszu pesymistycznym, przerzucenie podatków na kupujących może okazać się niemożliwe, a w efekcie zjawisko flippingu może wygasnąć. Nie byłoby to powodem do radości, gdyż flipperzy, w stopniu nawet większym niż „spekulanci” pełnią pozytywną funkcję w gospodarce. Jest to jedna z ważniejszych, choć może nie najprostszych do pojęcia prawd ekonomicznych. Zwłaszcza że od XIX-wiecznej krytyki spekulacji gruntami w wykonaniu Henry’ego George’a po uwagi Keynesa o roli, jaką spekulacja odgrywa w zaburzeniach gospodarczych, spekulacja często jest niezrozumiała dla samych ekonomistów. 

Tymczasem flipper naprawdę nie szkodzi. 

Po pierwsze, w interesie flippera jest zakup jak najtańszego mieszkania. Jest on specjalistą od wyszukiwania okazji, robiąc to znacznie sprawniej niż większość kupujących. W jego interesie jest jak najszybsze przeprowadzenie remontu bądź uporządkowanie sytuacji prawnej lokalu. Robiąc to, wykonuje pracę, którą i tak musiałby wykonać ten, kto w nim finalnie zamieszka. Flipper znający lepiej rynek, procedury i sprawniej lawirując między biurokratycznymi barierami, oszczędza czas docelowemu właścicielowi,  za co pobiera marżę w postaci wyższej ceny odsprzedaży. 

Po drugie, oskarżenie, że flipper odkupuje mieszkania osób starszych bądź osób z problemami finansowymi, z rynkowego punktu widzenia jest absurdalne. My tu nie mówimy o oszukiwaniu nabywców, czy specjalnie wpędzaniu ich w kłopoty, przeciwnie mowa jest o pomocy w szybkim spieniężeniu własności dla ratowania się z trudnej sytuacji finansowej, ewentualnie zabezpieczeniu funduszy osobie starszej na koszty leczenia, czy godnych warunków życia na starość.  

Po trzecie, flipping rozumiany jako spekulacja, w długiej perspektywie łagodzi ruchy cenowe na rynku i przenosi ryzyka na spekulanta. W przypadku zawirowań cenowych, czy zmian stóp procentowych, to spekulant ponosi koszty wahnięć rynkowych. Flipper biorąc ryzyko strat na siebie w nadziei na większy zysk, przyczynia się do efektywnej alokacji zasobów i płynności, łagodząc też amplitudę wahań cen.

Jeżeli ktoś mimo wszystko upiera się, że „flipping wymknął się spod kontroli” i powinien zostać ukrócony, to skutecznym narzędziem nie będą nowe podatki, a naprawa instytucji rynku mieszkaniowego, tj. rozwiązanie kwestii reprywatyzacyjnych, szybsze procesowanie spraw spadkowych, czy liberalizacja prawa najmu, które w dalszym ciągu chroni nieuczciwych lokatorów kosztem właścicieli mieszkań i przez to podnosi ceny najmu, zmniejsza chęć inwestowania w mieszkania i ogranicza zasób mieszkań dostępnych pod wynajem. Jest to częściowa przyczyna wysokiej liczby pustostanów w Polsce (121 tys. w 2020 r.), z których większość znajduje się w dużych miastach, a więc tam, gdzie ludzie osiedlają się najchętniej.

Jak pisaliśmy w naszym stanowisku krytycznie oceniającym projekt kredytu 0 proc., to właśnie złe regulacje są – obok niezależnych od nikogo kwestii zewnętrznych, takich, jak napływ uchodźców wojennych – główną przyczyną problemów na rynku mieszkaniowym, a drogą do poprawy sytuacji jest „eliminacja barier administracyjnych na każdym etapie, od nabywania gruntu pod inwestycje (wciąż brak np. wystarczającego pokrycia kraju planami zagospodarowania przestrzennego), przez uzyskanie góry pozwoleń i dokumentów, konsultacje społeczne, po wymogi związane z przebiegiem budowy i jej technicznymi aspektami”. Czas między kupnem gruntu a oddaniem do użytku nowej inwestycji jest sztucznie wydłużany i tym samym koszty są dodatkowo zawyżane. Według ankiet GUS ciągle zmieniające się i niejasne regulacje przestrzenne stanowiły w 2010 r. problem dla zaledwie 14 proc. firm, a obecnie odsetek ten przekracza już 50 proc. Do identyfikacji i eliminacji najbardziej uciążliwych barier może posłużyć elektroniczny system składania wniosków o pozwolenie na budowę – firmy mogłyby z jego pomocą zgłaszać informacje o takich barierach. Ponadto należałoby zwiększyć dostępność gruntów poprzez szybsze przekwalifikowanie gruntów rolnych w miastach na budowlane, czy poprzez uwolnienie zasobów gruntowych zablokowanych pod państwowe inwestycje. 

Tematyka mieszkalnictwa jest wyjątkowo wrażliwa, gdyż dotyka dobra, do którego posiadania aspirują wszyscy. Nic dziwnego, że dyskusję wokół flipperów budzą potężne emocje. Jednak warto, byśmy właściwie ukierunkowali nasze oburzenie – winni problemom nie są ci, którzy korzystają zgodnie z prawem z sytuacji na rynku, a ci, którzy nieoptymalnymi politykami ją wytworzyli.

Inne wpisy tego autora