Co z rynkiem mieszkaniowym?
Jerzy Wysocki 04.05.2020

Mam kilka mieszkań na wynajem, śledzę rynek i czytam analizy, no więc teraz muszę znajomym opowiadać, co będzie dalej. Czy warto kupować, czy raczej sprzedawać? A jak sprzedawać, to w co inwestować? Najbardziej uczciwa odpowiedź brzmi: nic nie wiadomo, nie mam pojęcia. Ale ponieważ jestem osobą życzliwą i chcącą uchodzić za kompetentną, to opowiadam o indeterminizmie czasów pandemii, która utrudnia, i tak trudne prognozy. Ale jednak coś tam przeczuwam.

 

Sam się wahałem. Po wpłacie opłaty rezerwacyjnej opóźniało się zawarcie umowy deweloperskiej, gdy chodzi o moją nową inwestycję mieszkaniową w Ursusie. Najpierw problemy z pozwoleniem na budowę, bo urzędy słabo działają, później kancelaria notarialna zamknięta przed wirusami i ludźmi. Jak już procedurę odmrozili i trzeba było wpłacić na rachunek powierniczy 1/3 ceny, to ogarnęły mnie poważne wątpliwości. Może lepiej się wycofać w tych niepewnych czasach?

Pierwsza rekomendacja dla mieszkaniowych inwestorów. Pojedź i zobacz, czy budują. Sprawdź to dwa razy, w odstępie 2 tygodni. To proste zadanie. Wejdź do biura sprzedaży dewelopera i podpytaj, jak w trudnych czasach sobie radzą. Oczywiście trafisz na sprzedawcę po szkoleniu w zachęcaniu, ale trzeba drążyć temat. – No szkoda, że Ukraińcy wyjechali, widzę że koparka stoi – prowokuję pozorowaną troską. – No tak, mamy problemy, ale wszystko działa, terminów dochowamy – słyszę, choć wyniesiona ze szkolenia odpowiedź słabo mnie interesuje. Nie poddaję się i wpłacam kasę. Jestem optymistą i realistą. Na tanie mieszkanie w Ursusie znajdzie najemców, ludzie muszą gdzieś mieszkać.

W ostatnim czasie firmy deweloperskie biły rekordy sprzedaży, ceny rosły w zawrotnym tempie: Warszawa 9 procent r/r, Trójmiasto 12 procent r/r, a Kraków aż 26 procent r/r. Analitycy zapowiadali lekkie spowolnienie, ale na horyzoncie nie było widać czarnych chmur. Wirusa też nie było widać i co gorsza nadal jest niewidoczny. To uniemożliwia prognozowanie, bo nie wiadomo do czego się odnieść.

Część ekspertów od nieruchomości przywołuje kryzys z 2009 roku, po upadku Lehman Brothers. Wtedy nastąpił w Polsce istotny spadek cen. We Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi o 22 procent na przestrzeni trzech lat, w Warszawie o 14 procent. Szanuję analizy ekspertów, a nawet zazdroszczę im pieniędzy za owe wynurzenia. Tego nie czytajcie. Co ma kryzys finansowy do kryzysu pandemicznego? Tak, oba powodują zubożenie społeczeństwa, spadek nastrojów konsumenckich, wstrzymywanie decyzji inwestycyjnych. To wszyscy wiemy, ale więcej nie wiemy nic. Analogia słabo trafna.

Wróćmy więc do mojej tezy: ludzie muszą gdzieś mieszkać. I dorzućmy kolejną: ludzie muszą w coś inwestować. W liczbach wygląda to tak: w Polsce brakuje 2 milionów mieszkań. Jak to jest liczone? Nie wiadomo. Ale niech będzie. A więc, popyt na własne M nie zmaleje. W wyniku chwilowego zubożenia, ludzie mogą ograniczać budżety na zakup, ale deweloperzy już dawno temu elastycznie reagują na zapotrzebowanie dostosowując powierzchnie mieszkalne do owych budżetów. A więc, tu raczej nic się nie zmienia.

Teraz o inwestowaniu. Istotna część boomu mieszkaniowego ostatnich lat napędzana była zakupami inwestycyjnymi, czyli spekulacje, najem długo lub krótkoterminowy. Od dawna wiadomo, że mieszkania, to bezpieczne i długoterminowo intratne inwestycje. Mało płynne? Tak, ale bez przesady. Jak nie możesz sprzedać po satysfakcjonującej cenie, to wynajmij. 4-7 procent z najmu jest od czasu, gdy tym się zajmuje.

Polacy mają blisko 900 miliardów oszczędności ulokowanych w bankach, przeważnie w postaci zwykłych lokat, dla bezpieczeństwa, objętych Bankowym Funduszem Gwarancyjnym. A więc przy inflacji blisko 5 procent i oprocentowaniu bezpiecznych lokat w wysokości 1-go procenta, tracą swoje oszczędności. Tak przy okazji, to sprytny sposób premiera Morawieckiego i prezesa Glapińskiego, jak finansować rozdawnictwo z oszczędności obywateli. Zamrożenie gospodarki powoduje spadek inflacji, ale niedługo ona może wybuchnąć. Ponadto ostatnia obniżka stóp procentowych do rekordowo niskiego pułapu powoduje, że kredyt hipoteczny staje się jeszcze bardziej tani. A więc, nieruchomości pozostaną bezpieczną przystanią. Tak mi się wydaje, ale pewności nie mam. Nikt nie ma i to każdej sprawie.