Fundusz Rujnowania Rynku
Tomasz Wróblewski 04.12.2014

Rząd w swojej niespożytej potrzebie naprawy wolnego rynku, zabrał się za ratowanie mieszkań pod najem. Specjalny Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW) przystąpił do skupywania  od deweloperów nowych  mieszkań, które następnie będą  odnajmowane po cenie niższej niż rynkowa Dokładnie nie wiadomo jeszcze komu i nie wiadomo ile wydano na te mieszkania, ale usłyszeliśmy w funduszu, że generalnie będzie lepiej. Młodych ludzi będzie stać na  przenoszenie się z miasta do miasta za pracą. To jest teoria, a praktyka i doświadczenie wielu miast na świecie, gdzie wprowadzono  dotowane ceny najmu, pokazuje, że konsekwencje dla rynku i młodych ludzi mogą być katastrofalne.

Rząd ma nadzieję wprowadzić na rynek najmu 20 tyś. mieszkań . Już dziś w największych miastach w Polsce, w obrocie, stale wynajmowane jest   około 420 tyś mieszkań. Gołym okiem widać, że nie będzie to żadne trzęsienie ziemi i mała szansa, żeby zmieniło to drastycznie strukturę cen najmu w największych miastach. Jednak  hurtowy zakup około tysiąca mieszkań na rynku pierwotnym, jak planuje FMnW.  musi oznaczać wstrząs cenowy. Dziś średnio kwartalnie sprzedawanych jest około 10 tyś nowych mieszkań. Wzrost popytu o 10 proc. niemal z dnia na dzień spowoduje, wzrost cen . Jeżeli dodamy do tego nowe wymogi kredytowe – 10 proc. wkładu własnego, to musimy założyć, że część osób zmuszone będzie poczekać z zakupem swojego mieszkania.

Co zrobią? Dalej będą wynajmować. To z kolei  wpłynie na wysokość czynszu. Czyli pośrednią konsekwencją tańszych mieszkań na wynajem będą wyższe ceny najmu. Teraz  już spekuluje, ale podejrzewam, że jeżeli ceny najmu pójdą w górę, to ceny najmu FMnW będą również proporcjonalnie wyższe. Czyli dzięki błogosławieństwu państwa, ceny  dotowane będą na poziomie dzisiejszych rynkowych.
Kilka miast na świecie dysponuje już  dotowanymi mieszkaniami na wynajem. Pierwszy z brzegu przykład – Nowy Jork, gdzie powstał wolny rynek na mieszkania dotowane. Rodowici Nowojorczycy, oficjalnie cierpiący nędzę, którzy mieli szczęście i dostali  mieszkanie po cenach dotowanych, odnajmują  je imigrantom po cenach  rynkowych.

Władze NY usiłowały ukrócić proceder robiąc naloty na mieszkania, albo idąc tropem donosów sąsiadów. W związku z tym „nielegalni najemcy” mają  gotowe  wytłumaczenie, że są przejazdem, ubogimi  kuzynami z innego, a legalny najemca ma dziwne godziny pracy i nie ma go w domu ani o szóstej rano w niedzielę, ani o szóstej wieczorem w sobotę.

Inny przykład – Lizbona. Tu władze poszły po całości i zamroziły wszystkie ceny najmu w 1970 roku. Dziś mieszkanie nawet 60 metrów w starej części miasta potrafi kosztować  20 euro miesięcznie. W rezultacie właściciele od 40 lat nie remontują już mieszkań i pozwalają żeby kamienice, które przeżyły złote czasy kolonialne i trudne czasy dyktatury a później znowu unijnego błogosławieństwa dotacji z Brukseli,  chyliły się ku upadkowi. Właściciele porzucają je i wynoszą się do  nowych  dzielnic  nie objętych troską władz.

Oczywiście możemy dalej spekulować, który z modeli wybierzemy w Polsce. Ocenić wyższość  nowojorskich spekulacji dotowanymi mieszkaniami nad  zrujnowanymi mieszkaniami w Portugalii i pewien jestem, że rząd nie będzie szczędził wysiłków w tym żeby ruina rynku  była nieodwracalna.  Choć naiwnie możemy też pomyśleć o zniesieniu anachronicznego prawa zakazującego eksmisji osób, które nie płacą albo rujnują wynajmowane mieszkanie. Tu również rynek zachowa się przewidywalnie. Rusza masowe inwestycje w mieszkania pod najem. W miarę jak będzie rosła podaż,  spadną ceny i poprawi się jakość. Ale wtedy jak znaleźć pracę urzędnikom?